Les aides pour les propriétaires bailleurs

Des aides financières existent pour soutenir les propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation énergétique dans le logement qu'ils louent.

Lorsque le logement est détenu par une société civile immobilière (SCI), des conditions d’attribution spécifiques existent (accéder à notre page sur les aides pour les SCI en cliquant ici).

Voici le détail des aides pour les propriétaires bailleurs :

Des travaux sont nécessaires pour mettre votre bien en location avec une bonne étiquette énergétique. Vous pouvez faire financer environ un quart de ces travaux par l'Anah et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des personnes aux ressources modestes. 

Quels projets de travaux peuvent être aidés ?

Il s’agit de travaux qui permettent par exemple de mieux isoler votre bien au niveau des murs, combles ou fenêtres. Ou d’améliorer le système de chauffage ou de production d’eau chaude. Vos travaux doivent permettre d’améliorer la consommation énergétique de votre bien d’au moins 35 %.

Le montant de votre aide :

  • 25% du montant total des travaux HT, majoré à 35% sur le territoire Marseille Provence. La subvention est plafonnée selon un coût au mètre carré.
  • 1 600 € de prime (Aide de solidarité écologique).

Selon l’endroit où vous habitez et la convention locative que vous choisissez, vous pouvez aussi avoir droit à des primes complémentaires de l'Anah. Renseignez-vous auprès de votre contact local :

Vos avantages fiscaux :

La subvention de l’Anah est un revenu foncier et doit être déclarée à ce titre. Plus les loyers que vous vous engagez à pratiquer sont bas, plus la déduction fiscale sur vos revenus fonciers est importante. Elle peut atteindre de 15 à 85% si vous passez par une structure agréée d'intermédiation locative (Agence immobilière sociale ou association) pour louer votre logement. Cet intermédiaire peut être un organisme privé ou public. Il assure le paiement des loyers et vous garantit de récupérer votre bien en bon état.

NB : Une prime de 1 000 € peut vous être octroyée jusqu'au 31 décembre 2017 si vous vous engager à confier votre logement conventionné à une structure agréée d'intermédiation locative pour une durée d’au moins 3 ans. 

Attention : certains bailleurs peuvent être éligibles aux subventions de l’Anah sans pour autant être concernés par le dispositif fiscal et vice versa. Pour qu’il y ait cumul de la subvention de l’Anah et du bénéfice de la déduction spécifique sur les revenus fonciers, il faut que le bailleur remplisse les conditions pour chacune des deux réglementations, dont les conditions d’éligibilité ne sont pas totalement similaires. Pour les demandeurs de subventions de l’Anah, les conditions d’éligibilité et les engagements sont précisés dans le formulaire de demande de subvention. Pour bénéficier de cette déduction fiscale, il vous faudra signer le document “Engagements du bailleur” qui accompagne chaque convention. Ce document signé de l’Anah vous servira de justificatif auprès des services fiscaux à l’occasion de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Vos engagements :

Ils sont définis dans une convention locative signée avec l’Anah. Vous devez notamment :

  • mettre en location ou continuer à louer votre bien pour une durée minimum de 9 ans ;
  • ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé par l’Anah ;
  • louer à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ;
  • ne pas louer à des personnes de votre famille proche ;
  • remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention.

Source : Anah

Les propriétaires bailleurs peuvent déduire des revenus fonciers le coût des travaux destinés à améliorer le confort d'un logement, ce qui est le cas des travaux de rénovation énergétique.

Il faut distinguer ces travaux d'amélioration des travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction qui ne sont pas déductibles dans la mesure où ils modifient la structure, le volume ou l'agencement de l'immeuble.

Peut-on déduire les travaux effectués en vue de mettre ou remettre le bien en location, bien que la location n'intervienne que l'année suivante ?

Le principe posé par les règles fiscales est celui de l'annualité de la dépense. Ainsi, on ne peut déduire de ses revenus fonciers que des sommes payées au cours de l'année. Lorsqu'un bailleur souhaite exécuter des travaux sur un bien pour le mettre en location, il va pouvoir déduire ses charges, au titre des revenus fonciers de l'année en cours, même si le bien n'est pas loué cette année là.

L'administration fiscale estime que le bien, objet de travaux, doit être mis en location dans un délai raisonnable, en l'occurrence un an.

Deux situations peuvent alors exister :

  • soit le bailleur a perçu des revenus fonciers, notamment sur d'autres biens : dans ce cas, il déduira les travaux de ses revenus fonciers ;
  • soit le bailleur n'a reçu aucun revenu foncier, les travaux déductibles vont générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global de l'année en cours.

Source : ANIL

Pour toute information complémentaire à ce sujet, vous pouvez contacter l’ADIL des Bouches-du-Rhône au 04 96 11 24 69 (du lundi au vendredi – de 9h à 12h30 et de 14h à 17h30, fermé le 3ème lundi matin de chaque mois).

L’ADIL a pour vocation d’offrir au public un conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les questions relatives à l’habitat. Elle vous conseille gratuitement, de manière neutre et objective.

Une contribution financière en sus du loyer et des charges peut être demandée au locataire lorsque le bailleur a réalisé dans le logement loué, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie.

Cette contribution peut être demandée au locataire au titre du partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux, sous certaines conditions cumulatives :

  • les travaux bénéficient directement au locataire
  • l’exécution des travaux est justifiée au locataire
  • soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.

Cette participation financière est indiquée sur l’avis d’échéance le cas échéant et la quittance remise au locataire. Elle est doublement limitée :

  • dans sa durée : elle ne pourra plus être versée au-delà de quinze années
  • dans son montant qui est fixe et non révisable : elle ne peut être supérieure à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.

 

Conditions de mise en place de la contribution :

1. Concertation préalable bailleur / locataire

La mise en place de la contribution financière du locataire est subordonnée à l’engagement par le bailleur d’une démarche de concertation avec le locataire ou les associations représentatives des locataires pour le secteur social portant sur :

  • le programme des travaux envisagés
  • les modalités de leur réalisation
  • les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du ou des logement(s)
  • et la contribution financière du ou des locataire(s) notamment sa durée, au partage des économies d charges résultant de ces travaux.

2. Conditions liées aux travaux et à la date d’achèvement du bâtiment

La contribution du locataire ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Selon la date d’achèvement du bâtiment concerné et la qualité du bailleur (privé ou public), celui-ci peut avoir le choix entre deux options de travaux.

  • Soit il s'agit de la réalisation d'un bouquet de travaux dans le logement, c’est-à-dire d’une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique parmi les travaux suivants
    • Travaux d’isolation thermique des toitures
    • Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur
    • Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur
    • Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants
    • Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
    • Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
  • Soit il s'agit d'atteindre une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage en dessous d’un seuil fixé par arrêtés (arrêtés du 23.11.09).

Une étude thermique préalable réalisée par un bureau d’études détermine les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale.
Les caractéristiques techniques minimales des travaux entrant dans la composition du bouquet de travaux sont identiques à celles de l'Eco-Prêt à taux zéro.

Par conséquent, le bailleur privé pourrait cumuler l’Eco prêt à 0%, les aides de l’ANAH (et des collectivités le cas échéant) pour financer ces travaux et demander au locataire de participer à hauteur de la moitié de l’économie d’énergie estimée après travaux.

 

Bâtiments concernés par les travaux

La possibilité pour le bailleur d’opter soit pour le bouquet de travaux, soit pour l’atteinte d’une performance énergétique globale est fonction de la date d’achèvement du bâtiment concerné

  • si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter que pour le bouquet de travaux
  • si le bâtiment a été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 : le bailleur peut choisir entre le bouquet de travaux et l’atteinte d’une performance énergétique globale
  • si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1990 : le bailleur ne peut demander de contribution au locataire au titre du décret et de l'arrêté du 23 novembre 2009.

 

Condition de forme

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au « loyer » et aux « charges » intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges » doit figurer sur la quittance remise au locataire et l'avis d'échéance le cas échéant. De même doivent être mentionnées les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Cette participation est limitée à une durée de quinze ans. Son montant n’est pas révisable.
En cas de départ du locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer sur son terme.

 

Modalités de calcul de la contribution du locataire

Les modalités de calcul de la contribution du locataire diffèrent en fonction de la date d’achèvement du bâtiment.

1. Bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948

Dans ce cas, il s’agit automatiquement de la réalisation d’un bouquet de travaux.
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :

  • 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale
  • 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales
  • 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

2. Bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990

Que le bailleur opte pour la performance énergétique globale ou pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et non révisable peut être calculée de deux manières (arrêté du 23.11.09 : annexe 1) :

  • soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode réglementaire Th-C-E ex
  • soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE)

Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.
Toutefois, lorsque le bailleur privé ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, la contribution mensuelle peut être forfaitaire, fixe et non révisable. Elle varie alors selon le nombre de pièces composant le logement, atteignant 10, 15 ou 20 euros par mois (voir bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948).

3. Bâtiments achevés après le 1er janvier 1948

Le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle fixe et non révisable, calculée sur la base de l’estimation d’économie d’énergie mensuelle. Elle est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement, calculée selon la méthode réglementaire Th-C-E ex.

 

Télécharger le formulaire pour la mise en œuvre de la contribution locataire en cliquant ici.

 

Pour toute information complémentaire sur les aides financières, leur cumul et les démarches pour y accéder, vous pouvez contacter l’ADIL des Bouches-du-Rhône au 04 96 11 24 69 (du lundi au vendredi – de 9h à 12h30 et de 14h à 17h30, fermé le 3ème lundi matin de chaque mois).

L’ADIL a pour vocation d’offrir au public un conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les questions relatives à l’habitat. Elle vous conseille gratuitement, de manière neutre et objective.