Les diagnostics et audits en copropriété

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés doivent mettre au vote à la majorité simple la décision d’engager ou non un diagnostic technique global (DTG), sans obligation de vote. La réalisation du DTG est obligatoire uniquement pour les copropriétés de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété), ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité. Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.

Pour rappel, tous les bâtiments en copropriétés à usage principal d’habitation étaient tenues de réaliser l’étude suivante avant le 1er janvier 2017, selon leur nombre de lots :

• Pour les bâtiments en chauffage collectif de 50 lots ou plus et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, il était obligatoire de réaliser un audit énergétique.
• Pour les bâtiments en chauffage collectif de moins de 50 lots, l’obligation concernait la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.

Source : Association des Responsables de Copropriétés, Service-Public.fr, Legifrance

Le diagnostic technique global (DTG) prévoit :

• une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires ;
• une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble (état de l’immeuble) ;
• un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique ;
• une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).

Le DTG permet d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux mis en œuvre dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux.

Source : Service-Public.fr

L’audit global n’est pas obligatoire, cependant cette étude permet de réaliser un état des lieux des caractéristiques énergétiques et architecturales des bâtiments de la copropriété (équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, etc.). Il se compose de deux parties : l’audit énergétique et l’audit architectural. Il vous permet donc d’avoir l’avis de spécialistes de l’énergie et de spécialiste des pathologies du bâti. Sa réalisation vous permet donc de disposer d’un audit énergétique, pour être en conformité avec la réglementation en vigueur.  A terme, le rapport de l’audit global vous permet d’être en capacité de décider l’adoption d’un scénario de travaux, et de connaître les gains potentiels pour la copropriété.

Un audit global comprend :

• l’analyse des consommations d’énergie ;
• l’analyse des contrats d’entretien ou d’exploitation et de fourniture d’énergie ;
• l’analyse du fonctionnement des installations ;
• les possibilités d’amélioration et d’économies d’énergie ;
• la performance énergétique de la copropriété ;
• des préconisations chiffrées d’amélioration de cette performance.

Depuis le 1er janvier 2018, le Crédit d’Impôt pour la Transition énergétique (CITE) a été étendu à la réalisation d’un audit énergétique pour les copropriétés non concernées par l’obligation au 1^er janvier 2017 (chauffage individuel ou copropriétés de moins de 50 lots).

Pour être éligible, l’audit doit contenir :

• un recueil d’information ;
• une synthèse des données recueillies ;
• une modélisation du bâtiment ;
• une liste de préconisations visant à améliorer la performance et la gestion des équipements ;
• des recommandations visant à inciter les occupants à développer des comportements sobres énergétiquement ;
• des propositions de travaux, qui comprennent deux scénarios de travaux améliorant la performance énergétique :
  • un scénario en une étape visant une baisse des consommations d’au moins 30 % des consommations d’énergie primaire et une consommation après travaux inférieure à 330 kWhEP/m².an si la consommation d’énergie primaire avant travaux est supérieure à cette valeur ;
  • un scénario permettant d’atteindre le niveau BBC rénovation en quatre étapes au maximum.
• un rapport de synthèse.

L’audit global prend en compte l’état du/des bâtiments de la copropriété et les bureaux d’études thermiques ne sont pas des spécialistes des pathologies du bâti. C’est pour cela que seule une équipe pluridisciplinaire est en mesure de répondre aux conditions de compétences nécessaires à la réalisation d’un audit global. Le plus souvent, un bureau d’étude thermique travaillera ainsi en binôme avec un architecte.  L’ALEC référence des binômes bureaux d’études / architectes locaux et qualifiés. Contactez-nous pour obtenir une liste.

L’audit énergétique est réalisé pour l’ensemble de l’immeuble (parties communes et privatives) et comprend :

• un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment,
• une enquête auprès des occupants ou des propriétaires non occupants (évaluation des consommations énergétiques, confort thermique, utilisation et gestion des équipements, amélioration thermique),
• la visite d’un échantillon de logements sous réserve de l’accord de leurs propriétaires,
• l’estimation des quantités annuelles d’énergie effectivement consommées pour chaque catégorie d’équipements collectifs ainsi que les montants des dépenses annuelles correspondants,
• la mention du classement énergétique du bâtiment,
• la mention du classement des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment,
• des préconisations visant à optimiser l’utilisation, l’exploitation et la gestion des équipements collectifs,
• des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment,
• un rapport de synthèse à destination des copropriétaires pour leur permettre d’apprécier la qualité de leur immeuble et de juger de la pertinence ces travaux proposés.

La décision de réaliser un audit énergétique doit être votée à la majorité simple (article 24) des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés lors d’une assemblée générale. En cas de vote contre, une nouvelle proposition de DPE collectif doit être présentée devant l’assemblée générale. Par exemple, il est possible de trouver un autre professionnel si celui proposé pose problème pour des raisons de coût.

Source : Service-Public.fr